内容导航： 　　本报讯 （记者 周瑞平 通讯员 蒋书文）法院在执行一起借款合同纠纷生效判决过程中，发现被告用于抵押担保的7间商品房，买受人早于借款合同签订前付清全部购房款并实际入住多年

　　本报讯 （记者 周瑞平 通讯员 蒋书文）法院在执行一起借款合同纠纷生效判决过程中，发现被告用于抵押担保的7间商品房，买受人早于借款合同签订前付清全部购房款并实际入住多年。银行对法院裁定中止执行涉案房产不服，提起执行异议之诉。近日，安徽省滁州市中级人民法院对这起执行异议之诉案作出终审判决，认定买受人消费者权益优先银行抵押权，依法驳回银行上诉，维持原判。

　　李小齐系定远县某粮贸公司法定代表人。2007年下半年，李小齐父亲李大齐建成7间房屋，以每间7.5万元至9万元不等的价格出售给梅某德等4人。梅某德等4人分别以现金、抵粮款、抵欠款等方式付清全部购房款。因当时条件限制，李大齐没有为7间自建房办理房产证。出于乡邻之间的信任，梅某德等4人也未强制要求李大齐办理相应的房屋过户登记手续。2008年春节前，梅某德等4人对房屋进行简单装修，搬入新房居住。

　　2009年，李小齐因经营需资金周转，向银行申请贷款，遂与其父李大齐协商，将上述已出售给梅某德等4人的商品房办理产权登记，用于贷款抵押。同年10月，李大齐为7间房屋办理了产权证。11月10日，李小齐与定远县某银行签订个人额度借款合同，约定银行向李小齐提供可以循环使用的借款额度83万元，有效期间为十年。李大齐以涉案7间房屋为该借款合同提供抵押担保，李小齐还以自己名下的某粮贸公司出具担保函，承诺为前述个人额度借款合同项下的所有贷款提供连带责任保证。

　　2015年3月，李小齐已欠银行借款本金83万元及利息。经多次催要未果，银行提起诉讼。定远县人民法院依法判决李小齐向银行偿还借款本息；在李小齐未履行还款义务时，银行有权就案涉7间房屋行使抵押权。

　　进入执行程序后，法院依法查封了涉案房屋。梅某德等4人向法院提出执行异议，认为自己全款购买房屋在前，李大齐用房产抵押担保在后，其办理抵押时，4人已住在房子里，银行没有调查房屋情况，也未告知4人，严重侵犯4人的合法权益。法院经审查，立即裁定中止执行涉案房产。银行对法院中止执行涉案房产的裁定不服，向定远法院提起执行异议之诉，请求法院依法判决继续执行案涉7间房屋。

　　法院经审理认为，该案的争议焦点为梅某德等4人作为买受人、消费者，就涉案7间房产是否享有排除强制执行的民事权益。经查，梅某德等4人均在2007年就已付清购房款且入住，时间都在银行与李大齐签订个人额度借款抵押合同之前。虽然银行对此提出异议，但未能提供任何证据加以证明。根据相关司法解释，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可推理出消费者在支付房款后，其享有的权利优于抵押权和其他债权。梅某德等4人作为房屋买受人，在支付全部房款后从李大齐处购得案涉房屋，其权利应当优于案涉房屋的抵押权和其他债权。银行在案涉7间房屋上的抵押权不得对抗买受人，即梅某德等4人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院遂判决驳回银行的诉讼请求。

　　银行不服一审判决提起上诉。滁州中院二审驳回上诉，维持原判。（周瑞平 蒋书文）

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